Giovanni Caudo, urbanista, professore universitario all’Università di Roma Tre, ex assessore all’Urbanistica del Comune di Roma durante la giunta di Ignazio Marino. Colui che il progetto sullo stadio della Roma l’ha seguito da vicino dalla presentazione dello studio di fattibilità nel maggio 2014 fino all’approvazione della delibera 132 del dicembre dello stesso anno. Forse una tra le persone che il progetto lo conoscono meglio. Siamo andati ad incontrarlo per un’intervista.

Allora Professore, dovremmo essere arrivati alla battute finali sul progetto relativo al nuovo stadio della Roma. Voi dell’amministrazione Marino siete stati i primi a metterci gli occhi e le mani. Ripartiamo dall’inizio. Ci spiega come nasce questo progetto?

“Questo progetto nasce nel maggio del 2014 quando ci venne presentato dalla società Eurnova (società del costruttore Parnasi ndr) uno studio di fattibilità. A quel punto abbiamo proceduto con le verifiche”

Che genere di verifiche avete effettuato?

“Prima di tutto una verifica di legittimità del progetto alla legge 147. Poi una verifica tecnica, come prevede la legge, per capire se questo progetto avesse preso in considerazione il riuso delle strutture esistenti cioè lo stadio Olimpico e lo stadio Flaminio”

Perché non costruire lo stadio della Roma dove oggi ci sono l’Olimpico e il Flaminio?

Si trattava di costruire uno stadio con i requisiti per gli standard della Champions League, cioè un impianto che avesse almeno 60mila posti, il Flaminio, che avrebbe dovuto essere ampliato, non è risultato compatibile . Poi si è passati all’Olimpico che è di proprietà del CONI. E prima di tutto bisognava che il CONI lo vendesse in questo caso alla Roma. E poi, comunque, sarebbe stata necessaria una modifica sostanziale della struttura perché la pista di atletica non è compatibile con uno stadio di calcio. In sostanza l’Olimpico sarebbe dovuto essere demolito e poi ricostruito, come nel caso dello stadio “Delle Alpi” (oggi Juventus Stadium ndr). Si è così convenuto che  l’utilizzo delle strutture esistenti non era possibile. Siamo quindi passati alla verifica dell’area in questione”

Cioè l’area di Tor di Valle. Quali verifiche avete effettuato?

Prima di tutto abbiamo verificato se l’area fosse idonea secondo i requisiti di legge. Che prevede che non si possa costruire su un terreno che sia un terreno agricolo. Ai sensi della legge l’area di Tor di Valle, secondo il Piano Regolatore vigente, è classificata come un’area destinata a verde privato attrezzato. Che non significa “parco” ne che non si può costruire. Si può costruire, sempre secondo il Piano Regolatore, fino a 354mila metri cubi. Quindi la proposta rispetta i termini fissati dalla legge nazionale. Se ci fosse stata presentata una proposta in un’area non idonea avremmo detto di no”

Perché è  stata scelta proprio Tor di Valle?

“E’ la Roma che ha scelto l’area. Aveva un accordo con il costruttore (Parnasi ndr) per realizzare lo stadio in quell’area. Ritengo che la Roma (che per la scelta dell’area si è avvalsa come advisor della socieà immobiliare Cushmon&Wakefield ndr) abbia ritenuto più conveniente scegliere la proposta di Parnasi e non quella di altri costruttori. E’ stata una scelta avvenuta in un regime di libera competizione”

Il Comune è stato coinvolto nella procedura di selezione dell’area?

“Assolutamente no. L’amministrazione non fa l’intermediario Immobiliare (si rischia di andare in galera. Noi siamo intervenuti, come prevede la legge, quando ci è stato presentato lo studio di fattibilità”

Si ma perché scegliere un’area che anche secondo molti urbanisti è soggetta a diversi rischi primo tra tutti quello idrogeologico?

“L’area di TDV non è a rischio esondazione dal Tevere (R4), è classificata R3 e fascia B per rischio esondazione del fosso di Vallerano (che si trova nel quartiere di Decima), un fosso del reticolo idrografico secondario. L’Autorità di Bacino sul Tevere in sede di Conferenza dei Servizi preliminare ha infatti prescritto la messa in sicurezza del fosso e noi (la giunta Marino ndr) abbiamo riportato questa prescrizione nella delibera e individuato questo intervento come uno di quelli che consolidano l’interesse pubblico”.

Veniamo al progetto. Anche in questo caso sono state rilevate diverse criticità. Come quella legata ai trasporto su ferro. L’attuale amministrazione, a differenza vostra, ha preferito il potenziamento della Roma Lido anziché il prolungamento della Metro B. La vostra indicazione, era dunque sbagliata?

“Nella delibera 132 non si fa alcun riferimento all’una o l’altra scelta come se fossero alternative. Ma l’unica condizione che viene posta è che venga assicurato il passaggio di 16 treni ogni ora nella stazione di Tor di Valle. Che sia con la Roma Lido o attraverso la Metro B per noi era solo un dettaglio successivo. L’importante era che ad una buona parte di tifosi, fosse assicurato l’arrivo allo stadio attraverso il trasporto su ferro. Poi, sulla Metro B, si può fare un’altra considerazione”

Quale?

“Prolungare la metro B, considerando la sua estensione, consente per chi viene da Roma di accedere direttamente allo stadio senza dover cambiare a Piramide e questo avrebbe spinto una quantità maggiore di cittadini a scegliere il trasporto su ferro per andare allo stadio. Ad esempio, coloro che arrivavano da Ponte Mammolo (l’ultima fermata della Metro) sarebbero arrivati direttamente allo stadio. E poi la fermata della Metro B Tor di Valle, a prescindere dai giorni della partita, sarebbe potuta diventare un nodo di scambio per tanti cittadini. Ad esempio per coloro che arrivando dall’autostrada Roma Fiumicino, avrebbero potuto parcheggiare la macchina, prendere la metro e andare a Roma. Si sarebbe potuto risolvere così il problema del traffico attuale in questo quadrante.”

Secondo lei, dunque, è sbagliata la scelta di potenziare la Roma Lido?

“Non è sbagliata. Ma insieme al potenziamento della Roma Lido, otto treni l’ora, uno ogni 7 minuti è già un miglioramento rispetto alla condizione attuale, avrei prolungato anche la metro B. Una, la Roma Lido a servizio degli utenti del litorale e la Metro per chi si muove da e verso il centro della città. Intervenire solo sulla Roma Lido significa coprire solo una porzione limitata della Città (quadrante sud dalla stazione Ostiense a Ostia ndr) e per chi vuole proseguire c’è l’obbligo di cambiare a Piramide.”

Però il prolungamento della metro B non era così agevole. E i tempi di costruzione della metropolitana a Roma sono biblici. In questo caso che tempi ci sarebbero stati?

“Nella delibera 132 veniva posta la condizione che lo stadio non avrebbe aperto se non ci fosse stata la metropolitana. I tempi di realizzazione sia dello stadio che della metropolitana erano vincolati l’uno all’altro. Dunque, è ragionevole pensare che il privato abbia tutto l’interesse a velocizzare la tempistica. Per fare in modo di aprire lo stadio nei tempi previsti (36 mesi ndr). E poi c’è una considerazione di carattere tecnico.

Sarebbe?

“Che il prolungamento avrebbe interessato una piccola porzione di tratto ferroviario tutto in superficie, dove il rilevato è già esistente”.

Tra i pareri “non favorevoli” espressi dal Comune c’è quello proveniente dal dipartimento dell’Urbanistica (quello da lei diretto all’epoca) secondo il quale non sarebbe stato stimato in maniera sufficiente il flusso di traffico nel corso delle partite. Perché questa stima non è stata effettuata?

Non sono a conoscenza delle carte che sono state consegnate durante la conferenza di servizi, so però che lo studio di fattibilità aveva allegato uno studio sul traffico e che questo è stato successivamente modificato a seguito delle prescrizioni sulla viabilità e il trasporto che furono date dalla giunta Marino. Ricordo inoltre che già in conferenza preliminare si pronunciarono tutti i dipartimenti, compreso quella della mobilità, e che non vi furono pareri contrari ma solo prescrizioni. L’esame del progetto definitivo consegnato per l’esame della conferenza di servizi decisoria deve essere valutato sotto il profilo della mobilità e se necessario chiedere tutte le simulazioni per migliorare le criticità,  Allo stesso tempo mi chiedo però come possano solo pensare di togliere il ponte sul Tevere e cancellare il collegamento carrabile con l’autostrada Roma Fiumicino? Se così ci sono dei problemi figuriamoci senza.

Un altro grande problema di questo progetto è che secondo molti, si tratterebbe di una grande speculazione. Dove lo stadio sarebbe una parte minoritaria del progetto (circa il 14%) e dove invece la parte più importante sarebbe destinata invece al cosiddetto Business Park (composto di 3 grattacieli). Che c’entrano i grattacieli con lo stadio e il calcio?

“Non c’è alcuna speculazione, e anche in questo caso ne sono state dette tante. Il Piano Regolatore prevede 112mila mq di costruito, e date le utilizzazioni previste che sono a basso o medio carico di traffico (non c’è lo stadio) non sono previste nuove infrastrutture. Quando c’è stato presentato il progetto noi abbiamo detto al privato: tutte le opere pubbliche come strade parcheggi eccetera che sono funzionali allo stadio devono essere a carico vostro. Per far funzionare lo stadio (un impianto di 60 mila posti) però c’era bisogno anche di tutta un’altra serie di opere esterne che non servono solo allo stadio per un totale di circa 195 milioni di euro. La legge 147 prevede che ci sia per l’operatore l’equilibrio economico finanziario e che possano essere previste funzioni e utilizzazioni aggiuntive a meno di quella residenziale. Bisognava quindi assicurare le opere pubbliche al comune mantenere l’equilibrio finanziario del progetto”.

E che cosa avete pensato?

“Che essendo il progetto tutto privato e i profitti tutti privati il Comune non doveva intervenire con soldi pubblici, ma poteva spendere la potestà urbanistica a vantaggio dell’equilibrio economico e quindi della realizzazione delle opere pubbliche”.

E quali, l’aumento della cubatura richiesto dal privato?

“Si, ma non richiesto dal privato, bensì calcolato dal comune in modo tale che la rendita prodotta da questa cubatura aggiuntiva potesse finanziare le opere pubbliche esterne all’era. Nel Piano Regolatore c’è una norma che si chiama contributo straordinario di valorizzazione che ci ha consentito di stabilire questo incremento nella misura di 242 mila mq che sommati ai 112 mila di PRG portano il totale dell’operazione a 354 mila mq di costruito, il famoso milione di metri cubi.”

Ecco, la famosa variante del Piano Regolatore. Un atto che molti considerano fuori dal perimetro della legge…

“Anche qui va fatta chiarezza perché ne sono state dette tante. La variante è assolutamente consentita dalla legge ed è una potestà dell’autorità comunale. E il Comune di Roma di varianti al Piano ne ha fatte diverse. Certo è che per operare una variante ci deve essere il riconoscimento di un interesse pubblico. Non è che si può fare una variante per fare un favore al privato”.

Ritorniamo al progetto e al contributo di valorizzazione. Come si è arrivati a questi benedetti grattacieli?

“Come detto i 242 mila mq di costruito aggiuntivo (i grattacieli) sono pari al 100% della rendita del privato che viene catturata dal Comune attraverso le opere pubbliche prescritte nella delibera. Il comune è dotato di un regolamento su come si calcola questa valore e nel caso in questione la rendita è stata valutata in 805 €/mq. Dividendo questa cifra per i costi relativi alle infrastrutture si sarebbe ottenuta la superficie utile lorda da poter utilizzare”.

E cioè, qual è stato il risultato ?

“Come detto 242 mila mq di superficie aggiuntiva a disposizione del privato che però deve realizzare le opere di interesse pubblico che ammontano a 195 milioni di €”.

Da quello che sta dicendo lei, sembra quasi che il privato in tutta questa storia, alla fine ci rimetta..

“Il privato ci guadagna se punta a un progetto di qualità, e tutti i punti di vista, architettonico, tecnico amministrativo e anche gestionale nonché di organizzazione del cantiere. Certamente ci rimette se i tempi entro cui rientra dell’investimento iniziale, stadio e opere pubbliche ammontano a circa 400 milioni, si allungano oltre misura per inadempienze del comune o per altre ragioni. In ogni caso le condizioni che abbiamo posto sono state accettate dal privato. I grattacieli, cosi come dovrà essere riportato nella convenzione Urbanistica saranno costruiti in più fasi e comunque dopo lo stadio e le infrastrutture di pubblica utilità”

E come è possibile tutto questo se i grattacieli servono a finanziare le opere di pubblica utilità?

“Dal punto di vista finanziario l’impegno iniziale è importante, circa 400 milioni di euro, non è un intervento che può essere sostenuto da operatori locali, c’è bisogno di investitori internazionali. Anche questo è un requisito di qualità dell’operazione che non può essere fatto alla “romanella”- Ripeto: noi abbiamo posto delle condizioni che il privato ha accettato. Ritengo che sia Pallotta che Parnasi fossero perfettamente consapevoli dell’importanza delle nostre richieste”.

Adesso, però a quanto pare, si starebbe lavorando ad una decurtazione del progetto. Verrebbero tolte circa il 25% di cubature. Ma stando a quello che ha appena detto lei, se si toglie qualcosa il rischio è che si vada ad alterare l’equilibrio economico finanziario. Come stanno realmente le cose?

E questo è un altro problema. Perché la delibera riconosce la possibilità di “tagliare” qualcosa senza tuttavia andare ad intaccare le opere di pubblica utilità. Ma entro un certo margine”.

Senta, professore, secondo lei alla fine come andrà a finire?

Non lo so. Posso soltanto dire che mi sembra che sia stato perso molto tempo. L’impressione è che l’amministrazione abbia iniziato a lavorare su questo progetto adesso, quando invece avrebbe dovuto farlo 7 mesi fa. E vorrei aggiungere anche un’altra cosa. Un suggerimento personale”.

Quale sarebbe?

“Questo è un progetto europeo che coinvolge attori di rango internazionale. Se deve essere realizzato nella consapevolezza di tutto questo bene. Altrimenti meglio lasciare perdere. Non è un progetto che può essere fatto “tanto per” come si dice a Roma”.